整体市场规模127.4万套 浅谈2017年地产精装市场发展现状

[导读] 在过去的2017年,总体房地产政策不断加码,精装修政策也相继出台,已蔓延到三四线城市。目前,全国累计发布精装修政策28次,涉及到18个省,仅2017年就有7个省市发布精装修政策,包含湖北、河南、山西、辽宁、成都、天津、江苏等地,其中河南、天津均规定自2018年起保障性住房及商业住宅全部实施精装修交付。

在过去的2017年,总体房地产政策不断加码,精装修政策也相继出台,已蔓延到三四线城市。目前,全国累计发布精装修政策28次,涉及到18个省,仅2017年就有7个省市发布精装修政策,包含湖北、河南、山西、辽宁、成都、天津、江苏等地,其中河南、天津均规定自2018年起保障性住房及商业住宅全部实施精装修交付。

随着精装修政策的不断出台,房地产精装修市场逐渐进入平稳有序发展阶段。装修行业其实是“大行业、小企业”,经过近30年的快速发展,我国建筑装饰行业已经逐渐走向成熟。但是企业规模小、地区分散,不能够形成整个行业的合力,因此,在满足人们日益变化的需求方面还是有很多的欠缺。

在当前政策及市场环境下,精装修市场已然成为房地产下游产业的新蓝海。2013年开始,各大行业仍然在经济寒冬中匍匐前行,装修界新闻不断热闹不凡,中国精装修市场开始规模呈现增势,之后的两年时间,由于在节能环保等方面的优势,再加上城镇化推进、消费升级等原因,精装修产业化获得了国家的大力扶持,市场发展较快。而相比之下,单个客户家装市场受到挤压,成为家居企业趋向精装市场重要原因。

2017年精装修市场受整体政策影响呈现小幅增长趋势,据奥维云网(AVC)监测数据显示:全年精装修新开盘项目1293个,整体市场规模127.4万套,同比增长9.9%。精装修是未来家装市场的发展方向,无论与地产商合作、还是面对普通住宅用户,部品企业已经将视线瞄向了这块“蛋糕”。

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一线城市遭遇“滑铁卢”,二、三、四线城市崛起

虽然全国多个城市推行精装修政策实施,但每个城市的进程不一致,从总体市场来看,一线城市精装修政策出台较早,市场覆盖率较高,目前精装修比例基本实现100%精装修交付,二线城市目前已经成为精装修市场的主力市场,规模最大,另外三、四线城市及其他沿海旅游地区县级市也逐渐加入精装修的队伍,二、三、四线城市逐渐成为精装修市场的主力区域。目前,全国精装修市场渗透率接近20%,较2016年增长5%,全国推出精装修项目的城市已经超过150个,2017年精装修项目新增城市接近40个,从这些数据来看,未来一、二线城市发展精装修市场的趋势已成定局,三、四线及其他城市紧随其后。

从精装修整体市场规模来看,一线城市2017年精装修市场整体下降过半:新开盘项目数量149个,同比下降53.1%;项目规模11万套,同比下降46.5%。在整体市场萎靡的情况下,北京、上海、深圳、广州等单个城市市场也都出现了不同程度的下滑。二线城市2017年占全国市场的61.8%,较2016年增长7.3个百分点,主力地位逐渐凸显,全年二线城市精装修市场新开盘项目个数760个,同比增长6%,项目规模78.8万套,同比增长24.7%,其中武汉、郑州、成都等城市表现突出。品牌开发商的进入及精装修的普及,使得三四线城市精装修市场不断升温,2017年三四线城市占全国市场的25.6%,增长5.7个百分点,精装修市场新开盘项目个数320个,同比增长32.2%,项目规模32.6万套,同比增长41.7%。

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厨电三件套高于两件套,空调、新风系统、净水器配置率提升较快

精装修市场的快速发展带动最大的产业变革即是部品配套产业,面对目前全装、精装的趋势发展,部品企业的零售渠道已经被开发商的工程集采渠道所挤压,大量部品企业开始重视工程市场渠道转化,精装修市场针对不同项目配套的部品产品配置情况不统一,大部分项目墙面、地面、卫生间和厨房都全部装修交付,小部分项目会在此基础上增加家电部品,实现真正意义的“拎包入住”。

按产品配置率细分,其中建材、卫浴、橱柜、烟灶产品配置率均在95%以上,消毒柜配置率超六成,热水器、新风系统、空调配置率在均超过25%,厨电三件套产品高于两件套产品的配置,热水器产品配置率与去年基本持平,空调、新风系统、净水器配置率提升较快。对广大消费者而言,乳胶漆墙面、地砖、厨房烟灶、橱柜、坐便器、面盆、花洒等配套是刚需,随着人们对品质生活的追求,产品的品牌、科技含量、彰显品质的外观、健康环保的理念、舒适的体验是更高消费层次人群的追求,新风系统、空调、净水器及其他家电产品具有更大成长空间。

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开发商投资布局转移,三四线城市成热点

土地规模是开发商未来发展的保障,伴随房地产市场调控的深入,规模化成为撇不开的情结,房企在业绩竞赛中加速奔跑,与此同时,房企土地储备规模与结构对业绩的影响越来越大。在中央进一步强化明确“住房不炒”的同时,房企拿地增速有所放缓,2017年住宅拿地面积较去年同期略有下降,同比下降0.5%。从房企投资布局的城市来看,受大都市圈概念、一二线城市限售等因素影响,今年三四线城市投资热度明显高于去年。但为了吸引优秀人才,2017年武汉、杭州、西安、长沙、成都、郑州等二线城市相继发布对于高学历人群的利好政策,未来人才的流入,将对二线城市房地产的发展产生巨大的影响。

精装修方面,从毛坯到精装修,既顺应了绿色建筑的倡导,又实现了与部品企业的双赢,所以,从精装修政策的提出到推进,地产开发商积极响应。2017年精装修整体市场中,参与精装修项目的开发商一共有517家,其中50强开发商42家,项目多集中在二、三线城市,50强企业总体规模为81.3万套,份额占比超六成,恒大、碧桂园、万科在50强企业中规模领先;非50强开发商以地方性开发商为主,有475家,主要集中在二线城市,其次为三线和一线城市,企业总规模为46.1万套,份额占比为36.2%。

然而,部分地区对土地采取限价等措施,势必会对一部分开发商造成影响,土地将会进一步集中在品牌开发商手中,这就造成开发商“强者恒强”的局势,开发商的集中度将会逐渐提高。所以,地产下游的产业发展“大客户”的数量及合作紧密度也将决定未来在精装修市场份额。

2017年,中共中央提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,大力打压房价,让房地产市场找到居住属性,回归理性。累计年内,全国发布各类房地产调控政策已经超过210次,房地产市场波澜起伏。根据国家统计局公布数据显示,2017年全年,全国房地产开发投资11万亿元人民币,同比名义增长7.0%,增速仍保持平稳正增长。进入2017年下半年,商品房销售面积和销售额增速逐渐收窄,全年全国商品房销售面积169408万平方米,同比增长7.7%;销售额133701亿元人民币,同比增长13.7%。从国家统计数据分析,2017年中国房地产业在国家出台多项措施中平稳过渡。

从精装修市场来看,经过2013年、2014年的激增后,2015年新盘释放缓慢,去库存成为趋势,2016年去库存得到见效,市场得到有效释放,精装修市场规模也同样快速增长。2017年房地产政策不断收紧,精装修政策受其影响,推进步伐暂时放缓。然而,迫于环境及装修压力,精装修的推行势在必行,随着人们对精装修接受度越来越高,精装修未来还有很长的路要走。

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